Een Vereniging van Eigenaren is eigenlijk een mini-democratie, maar dan wel eentje waarbij je de oppositie elke dag in de gang tegenkomt. Zeker in kleine VvE’s (met 2 tot 5 appartementen) kunnen conflicten over onderhoud, geld of geluidsoverlast de sfeer in het hele pand verzieken.
Wat doe je als de stemmen staken of als een eigenaar simpelweg weigert mee te betalen? Zo los je conflicten op zonder direct een peperdure advocaat in te schakelen.
1. Haal de emotie eruit, pak de regels erbij
De meeste burenruzies binnen een VvE ontstaan door aannames. De bovenbuurman denkt dat hij recht heeft op een dakterras, of de onderbuurman vindt dat hij niet hoeft mee te betalen aan het schilderen van de dakkapel.
- De Oplossing: De splitsingsakte en het modelreglement hebben altijd gelijk. Wat jij, je buurman of de vorige eigenaar ‘vindt’, doet er juridisch gezien niet toe. Zoek het conflict op in de reglementen. Zodra de regels zwart op wit staan, haalt dat de emotie uit de discussie.
2. Wat als de stemmen exact staken?
In een VvE met bijvoorbeeld twee eigenaren die allebei 50% van de stemmen hebben, ligt een absolute impasse altijd op de loer. Jij wil het dak repareren, de ander wil wachten. Wat nu?
- Stap 1: Roep een officiële vergadering bijeen en agendeer het punt.
- Stap 2: Wordt de stem weggestemd of staken de stemmen? Zorg dat dit exact in de notulen komt te staan.
- Stap 3: Bij weigering van noodzakelijk onderhoud of onredelijk gedrag, kun je met deze notulen in de hand naar de kantonrechter. De rechter kan dan een zogeheten ‘vervangende machtiging’ afgeven, waarmee je het besluit alsnog mag uitvoeren zonder toestemming van de dwarsliggende buurman.
3. Het bestuur doet helemaal niets
Een ander veelvoorkomend probleem: de VvE heeft wel een bestuurder (vaak één van de eigenaren), maar die weigert vergaderingen uit te schrijven of de financiën op orde te maken.
- Jouw recht: Als eigenaar (of een groepje eigenaren dat minimaal 10% van de stemmen vertegenwoordigt) mag je zélf een vergadering uitschrijven als het bestuur dit na een verzoek weigert te doen. Tijdens deze vergadering kunnen jullie besluiten om het falende bestuur te ontslaan en een nieuwe te benoemen.
4. De weigerachtige betaler
Iemand betaalt zijn maandelijkse VvE-bijdrage niet. Dit brengt de hele VvE in gevaar.
- Actie: Wacht niet te lang uit beleefdheid. Stuur direct een formele betalingsherinnering. Betaalt de eigenaar nog niet? Dan mag de VvE een incassobureau of deurwaarder inschakelen. Let op: de incassokosten zijn altijd voor rekening van de wanbetaler, mits dit netjes is vastgelegd en gecommuniceerd.
Objectief advies nodig?
Zit je vast in een verhitte discussie met je medebewoners? Soms is de mening van een onafhankelijke derde precies wat nodig is om de lucht te klaren. VvE Inzicht levert asynchroon, juridisch onderbouwd advies op maat. Wij trekken geen partij, maar geven je de kille feiten.