“We doen het onderhoud wel als het nodig is, we hoeven toch niet maandelijks te betalen?” Dit is een veelgehoorde zin in kleine of startende VvE’s. Hoewel het lekker goedkoop klinkt, is het tegenwoordig wettelijk verboden én het zorgt gegarandeerd voor ruzie als het dak ineens lekt en de kas leeg is.
Iedere VvE, of je nu met z’n tweeën of met z’n vijftigen bent, moet de financiën op orde hebben. Hier is hoe je de VvE-bijdrage eerlijk en legaal berekent.
1. De wettelijke spaarplicht (Het Reservefonds)
Sinds de wetswijziging rondom VvE’s is elke Vereniging van Eigenaren verplicht om een reservefonds voor groot onderhoud te hebben. Je kunt dus niet meer ‘sparen als het nodig is’. De overheid geeft je twee opties om het minimale spaarbedrag te bepalen:
- Optie A: Een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Je laat een expert berekenen wat het onderhoud voor de komende 10 jaar kost, en deelt dat bedrag door het aantal maanden. Dit is de slimste en meest veilige keuze.
- Optie B: De 0,5% regeling. Heb je geen MJOP? Dan ben je wettelijk verplicht om jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het hele gebouw (te vinden op de polis van de opstalverzekering) te sparen.
2. De vaste lasten (De Begroting)
Naast het reserveren voor groot onderhoud (het dak, de fundering, kozijnen), heeft de VvE ook vaste jaarlijkse kosten. Denk aan:
- De premie voor de gezamenlijke opstal- en aansprakelijkheidsverzekering.
- Bankkosten voor de zakelijke VvE-rekening.
- Eventuele kosten voor schoonmaak of klein onderhoud (bijv. lampen in de portiek).
Tel al deze kosten bij elkaar op en voeg dit bedrag toe aan de reservering voor groot onderhoud. Dit is jullie totale jaarlijkse VvE-begroting.
3. De verdeelsleutel: Wie betaalt wat?
Dit is waar veel VvE’s de mist in gaan. Je deelt de totale begroting niet zomaar simpel door het aantal deuren.
- Actie: Pak de splitsingsakte erbij. Hierin staat exact het ‘breukdeel’ per appartement omschreven. Het kan zijn dat het grote appartement op de begane grond 3/5e deel heeft, en de twee kleine appartementen boven elk 1/5e deel. Deze breukdelen bepalen precies welk percentage van de totale kosten iedere eigenaar maandelijks moet inleggen.
4. Nooit een privérekening gebruiken
Gebruik voor het verzamelen van deze maandelijkse bijdragen altijd een zakelijke bankrekening op naam van de Vereniging van Eigenaren. Als je een privérekening van één van de bewoners gebruikt, kan het geld bij een eventueel faillissement of overlijden van die bewoner bevroren of kwijt zijn.
Kom je er financieel niet uit?
Een MJOP opstellen of de perfecte herbouwwaarde berekenen kan lastig zijn. Voorkom dat jullie te weinig sparen en later in de problemen komen. VvE Inzicht berekent asynchroon en razendsnel wat de juiste maandelijkse bijdrage voor jullie specifieke gebouw is.